Ціни на квартири у Варшаві в 2026 році. Скільки коштує купівля та оренда?

У цій статті ми порівнюємо дані первинного та вторинного ринків, аналізуємо ціни по районах і пояснюємо, як спланувати реальний бюджет — як при купівлі, так і при оренді.

Скільки коштує квадратний метр квартири у Варшаві?

За даними Національного банку Польщі за II квартал 2026 року, середні ціни на житло у Варшаві становили:

Джерело: НБП, база BaRN, II квартал 2026 р.

Два спостереження, які одразу впадають в очі.

По-перше, ціни угод на обох ринках виявилися майже однаковими — різниця становить лише 60 злотих на метрі. Це, однак, не означає, що нова й вторинна квартири обходяться в однакову суму. Нова потребуватиме оздоблення, вторинна — нерідко ремонту або заміни інженерних систем.

По-друге, ціни угод були нижчими за ціни пропозиції — приблизно на 9,2% на первинному ринку і близько 12,3% на вторинному (різниця розрахована як відсоток від ціни пропозиції, за даними НБП за II квартал 2026 р.). Це, однак, розбіжність між двома окремими масивами даних — сукупними цінами оголошень та сукупними цінами зареєстрованих угод. Не слід трактувати це як середню знижку при торзі по конкретній квартирі. Про те, від чого залежить можливість купити дешевше, — у наступних розділах.

Нові квартири у Варшаві — дані за вересень 2026

За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl за вересень 2026 року на первинному ринку:

• Середня ціна пропозиції: близько 19 959 злотих/м²
• Медіана ціни пропозиції: близько 17 535 злотих/м²

Звідки такий розрив — понад 2 400 злотих на метрі? Кілька дуже дорогих проєктів у центрі тягнуть середнє значення вгору. Медіана стійка до таких крайніх значень і точніше відображає ціни, доступні типовому покупцеві в масовому сегменті. Якщо ви плануєте бюджет — медіана буде надійнішою відправною точкою.

У вересні середня ціна зросла приблизно на 2% порівняно з серпнем — не тому, що всі квартири подорожчали, а через вихід на ринок нових дорогих проєктів, які підняли всю статистику.

Ціни на квартири в районах Варшави

У Варшаві 18 районів, і ціновий розкид тут величезний. Нижче — середні ціни пропозиції нових квартир за даними RynekPierwotny.pl за вересень 2026 року:

Джерело: RynekPierwotny.pl, BIG DATA — ціни пропозиції нових квартир у Варшаві за вересень 2026 р., отримані в жовтні 2026 р. Наведені значення — середні ціни пропозиції квартир від забудовників, зареєстрованих у базі порталу; це не ціни угод і не повні ринкові дані по всьому обсягу операцій у районі.

Сродмесце і Воля — за що ви платите таку ціну?

Різниця між Сродмесце і Бялоленкою — майже 25 600 злотих на метрі. На квартирі площею 50 м² це понад 1,28 млн злотих різниці у ціні купівлі.

До ціни центральних районів насамперед входить локація: пішохідна доступність офісів, ресторанів, культурного життя, короткий час у дорозі. На Волі додатковим плюсом є відносно нова забудова та зручний доступ до метро.

Варто пам’ятати, що далеко не кожна нерухомість у цих районах — апартаменти преміум-класу. На вторинному ринку тут можна знайти старі кам’яниці та панельні будинки 1970-х років, де ціна метра може бути значно нижчою за середньорайонну.

Мокотув і Вілянув — комфорт за межами центру

Мокотув — район з великим різноманіттям: від престижних апарт-комплексів до кварталів пізньорадянської панельної забудови. Ціна тут сильно залежить від конкретної адреси та близькості до транспорту — назва району сама по собі мало що говорить про привабливість пропозиції.

Вілянув приваблює насамперед сім’ї: сучасна забудова, зелені зони, хороші школи. За ці переваги платять ціною, порівнянною з Мокотувом. Доступність громадського транспорту в районі неоднорідна — частина територій має трамвайне сполучення, інші райони гірше пов’язані з центром. Перед прийняттям рішення варто перевірити реальний час щоденної дороги для конкретної адреси.

Бялоленка, Вавер, Таргувек — більше метрів, далі від центру

У цих районах при бюджеті 800 тисяч злотих, за середніми цінами пропозиції RynekPierwotny.pl за вересень 2026 року, орієнтовна площа нового житла становитиме 50–57 м². На Волі та ж сума відповідає приблизно 23 м², у Сродмесце — менше 21 м².

Нижчі ціни пояснюються насамперед більшою відстанню від центру та іншим характером забудови. Бялоленка пропонує широкий вибір нових житлових комплексів, Вавер — більш камерний характер більшості своїх кварталів, Таргувек поєднує різнорідну забудову з доступом до метро в окремих локаціях.

Перед вибором варто перевірити реальний час щоденної поїздки та рівень інфраструктури в околицях. Дешевша купівля не завжди означає менші сумарні витрати.

Первинний або вторинний ринок — що обрати?

Єдиного правила про те, який ринок дешевший або вигідніший, не існує. Вибір залежить від ваших потреб і ситуації.

Первинний ринок — хороший варіант, якщо ви хочете новий будинок із сучасними інженерними системами, можливість зробити оздоблення під себе та вибрати з кількох планувань. Перед підписанням договору із забудовником важливо ретельно перевірити: реальні строки здачі об’єкта, що саме включено до ціни (парко-місце, комора, стандарт місць загального користування), а також план освоєння прилеглої території.

Вторинний ринок зазвичай означає швидше заселення та перевірену інфраструктуру. Ключові питання: технічний стан квартири, земельно-іпотечний реєстр (księga wieczysta), можливі обтяження, поточні комунальні платежі та потенційна вартість ремонту. Це може бути як перевагою (нижча ціна на квартиру з потенціалом у хорошій локації), так і ризиком (дорогі несподіванки після купівлі).

Замість того щоб питати, який ринок дешевший загалом, краще порахувати повну вартість для двох конкретних квартир, які ви реально розглядаєте.

Ціна пропозиції та ціна угоди — чи можна купити дешевше?

Це одне з найпоширеніших запитань при купівлі нерухомості.

Дані НБП за II квартал 2026 року показують, що сукупні ціни угод були нижчими за сукупні ціни пропозиції — приблизно на 9,2% на первинному ринку і близько 12,3% на вторинному (різниця розрахована як відсоток від ціни пропозиції). Це, однак, не показник того, наскільки продавці знижують ціну конкретної квартири при торзі.

Обидві статистики описують різні масиви даних: оголошення на порталах і фактично укладені угоди. На розрив також впливає те, що частина оголошень взагалі не доходить до угоди або знімається. Реальна можливість торгуватися по конкретному об’єкту залежить від:

• технічного стану та привабливості конкретної квартири;
• того, як довго вона виставлена на ринку;
• мотивації продавця (термінова продажа або відсутність тиску);
• поточної конкурентності пропозицій у даній локації.

Ефективний торг починається з аналізу конкретного об’єкта, а не з припущення про відсоткову знижку.

Скільки коштує оренда квартири у Варшаві?

За даними звіту Znajdź Najem за вересень 2026 року (вибірка 41 543 оголошення), середні ціни пропозиції оренди у Варшаві становили:

Медіана по всій вибірці становила 3 200 злотих на місяць.

Це ціни з оголошень, а не суми підписаних договорів. Дві квартири з подібною запитуваною ціною можуть породжувати дуже різні реальні витрати.

Приховані витрати при оренді

Квартира, що рекламується за 3 400 злотих, насправді може коштувати 4 000–4 200 злотих на місяць з урахуванням квартирної плати (czynsz administracyjny), комунальних послуг і місця для паркування. Єдиного стандарту того, що включено до ціни оголошення, не існує.

Перед підписанням договору варто з’ясувати:

• розмір квартирної плати та що до неї входить;
• схему розрахунку за комунальні послуги (лічильники, фіксована ставка або пропорційний розподіл);
• розмір застави та умови її повернення;
• вид договору — najem okazjonalny (особлива форма короткострокового найму з нотаріальним актом) тягне додаткові формальності та нотаріальні витрати.

Який бюджет підготувати на купівлю квартири?

Приклад: ви шукаєте нову квартиру площею близько 50 м². При медіані ціни пропозиції на рівні 17 535 злотих/м² її орієнтовна вартість становитиме близько 877 тисяч злотих. Це лише розрахунок, що показує масштаб витрат, — конкретні пропозиції будуть вищими або нижчими.

До ціни купівлі слід додати:

• Нотаріальні та судові витрати — кілька тисяч злотих залежно від вартості угоди
• Податок PCC — при купівлі на вторинному ринку стандартна ставка становить 2% від вартості нерухомості; покупці першого житла можуть скористатися звільненням за умови виконання законодавчих вимог
• Оздоблення — на первинному ринку у стані «під оздоблення» (stan deweloperski) від кількох десятків до понад 200 тисяч злотих залежно від рівня
• Іпотека — банківська комісія, страхування, оцінка нерухомості
• Парко-місце та комора — вартість залежить від району, рівня проєкту та наявності місць; точну суму варто уточнювати у забудовника при виборі квартири

У VT Group купівля квартир з нашого портфеля первинного ринку відбувається без агентської комісії для покупця.

Чи варто купувати квартиру у Варшаві у 2026 році?

Універсальної відповіді немає, але є кілька запитань, які допомагають її знайти.

Купуєте для себе? Головне — чи підходить ця квартира вашим потребам хоча б на кілька років. Чи відповідають локація, планування та метраж вашому способу життя? Чи надійно забезпечено ваш бюджет з урахуванням додаткових витрат?

Думаєте про інвестиції? Порівняйте потенційну орендну ставку з повною вартістю придбання, врахуйте податки з доходу від оренди, витрати на утримання та ризик простою.

В обох випадках варто уникати однієї пастки: приймати рішення на підставі змін середньої ціни по всьому місту. Зростання або падіння середньої не описує того, що відбувається з конкретною квартирою в конкретному районі — а саме на цьому рівні й приймаються реальні рішення про купівлю.

Як VT Group допомагає знайти нерухомість у Варшаві?

VT Group Real Estate Services спеціалізується на нерухомості первинного ринку — нових проєктах від забудовників у Варшаві та інших польських містах. Ми також консультуємо клієнтів щодо угод на вторинному ринку.

Допомагаємо аналізувати локації, порівнювати конкретні квартири та супроводжуємо клієнтів на кожному етапі угоди — від першої зустрічі із забудовником до підписання нотаріального акту.

Якщо ви розглядаєте купівлю або оренду нерухомості у Варшаві, ознайомтеся з нашою пропозицією та поговоріть з консультантом.

Джерела та методологія

• Національний банк Польщі — звіти по ринку житла (BaRN), II квартал 2026 р. Дані: ціни пропозиції та ціни угод первинного і вторинного ринків у Варшаві.
• BIG DATA RynekPierwotny.pl — ціни пропозиції нових квартир у Варшаві, вересень 2026. Дані: середня та медіана ціни пропозиції по всьому місту, а також середні ціни пропозиції по районах (отримані в жовтні 2026 р.).
• Znajdź Najem — звіт цін оренди, Варшава, вересень 2026, вибірка 41 543 оголошення. Дані: середні ціни пропозиції за кількістю кімнат, медіана по всьому ринку.
• Закон Польщі від 9 вересня 2000 р. про податок на цивільно-правові угоди (PCC), ст. 7 та ст. 9 п. 17.

Наведені дані отримані з різних досліджень та за різні періоди. Ціни пропозиції не є цінами угод. Статистичні показники не є оцінкою конкретного об’єкта нерухомості.