Сколько на самом деле стоит покупка квартиры — все расходы помимо цены

Транзакционные расходы различаются прежде всего тем, откуда вы покупаете: на вторичном рынке у частного лица или на первичном у застройщика. Это два разных набора платежей, а не один с вариациями.

Вторичный рынок: налог PCC

При покупке квартиры на вторичном рынке уплачивается налог на гражданско-правовые сделки (PCC) — 2% стоимости недвижимости. Для квартиры за 600 000 zł это 12 000 zł.

Однако есть освобождение, которое на практике касается значительной части покупателей: с 31 августа 2023 года покупка первой квартиры или дома на вторичном рынке освобождена от PCC. Условие сформулировано буквально — это должна быть именно первая квартира, а не «первая за какое-то время».

Налог рассчитывается в течение 14 дней со дня заключения договора, но при сделке у нотариуса именно он является налоговым агентом и взимает налог при подписании акта. Самостоятельно ничего делать не нужно.

Первичный рынок: PCC нет, НДС уже в цене

Покупая у застройщика, вы вообще не платите PCC. Вместо этого в цену включён НДС — и он уже содержится в сумме по прейскуранту, поэтому в бюджет вы его не добавляете.

Ставка составляет 8% для квартир площадью до 150 м² и домов до 300 м² (жильё, подпадающее под социальную жилищную программу). С превышающей эти метражи части взимается ставка 23%.

Практический вывод таков: при сравнении предложений с обоих рынков цена у застройщика в налоговой части является окончательной, а к цене на вторичном рынке нужно прибавить 2% — если только вы не пользуетесь освобождением.

Нотариус

Договор о переходе права собственности должен быть оформлен в форме нотариального акта — это не вопрос выбора. Вознаграждение нотариуса (нотариальная такса, taksa notarialna) имеет установленный законом максимум, зависящий от стоимости сделки, и облагается НДС 23%.

Для ориентира: при стоимости квартиры 400 000 zł максимальная такса составляет 2 370 zł, к ней добавляется НДС. В счёт входят также выписки из акта — несколько экземпляров, необходимых для суда, налоговой и банка.

Такса — это максимум, а не жёсткая ставка. У нотариуса можно спросить о более низкой — при простой сделке это иногда возможно.

Суд и поземельная книга

Три позиции, все с фиксированными суммами:

При кредите добавляется ещё PCC за установление ипотеки — 19 zł. Это единственная позиция в списке, размер которой ни от чего не зависит.

Комиссия посредника

На вторичном рынке комиссия ложится на покупателя или продавца — в зависимости от договорённости сторон. Ставка подлежит обсуждению и должна быть зафиксирована письменно до начала сотрудничества — вместе с тем, что в неё входит.

На первичном рынке в типичной схеме комиссию платит застройщик, а не покупатель. Это правило с исключениями — всё зависит от конкретного проекта, и лучше подтвердить это в самом начале, ещё до просмотров.

Сколько это в сумме

Возьмём квартиру за 600 000 zł на вторичном рынке, покупаемую в кредит, без освобождения от PCC:

• PCC 2% — 12 000 zł
• нотариальная такса с НДС — порядка 3–4 тыс. zł
• запись права собственности — 200 zł
• запись ипотеки — 200 zł
• PCC за ипотеку — 19 zł

Итого около 15–17 тыс. zł сверх цены, причём без комиссии посредника и без расходов по кредиту (комиссия банка, оценка, страховки).

При той же сумме у застройщика исчезают PCC и комиссия, а остаются нотариус и записи — то есть порядка 3–4 тыс. zł. Зато на первичном рынке чаще добавляется отделка, потому что застройщический стандарт — это стены и стяжка, а не квартира, готовая к заселению.

Чего нет в этом списке, но стоит посчитать

Отделка. На первичном рынке это обычно самая крупная статья после цены квартиры, и планировать её нужно сразу, а не «потом».

Расходы по кредиту. Комиссия банка, оценка недвижимости, мостовое страхование до момента записи ипотеки — банк указывает их в информационной форме, и её стоит прочитать до подписания.

Czynsz (эксплуатационные платежи) и авансовые взносы с даты приёмки. Они начинают идти с момента передачи ключей, а не с момента заселения.

Если хотите, чтобы мы посчитали всё это для вашей конкретной ситуации — с учётом рынка, суммы и того, положено ли вам освобождение от PCC, — напишите. Расчёт бюджета бесплатный, и мы делаем его до начала поиска, а не после.