Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania — wszystkie opłaty poza ceną

Koszty transakcyjne różnią się przede wszystkim tym, skąd kupujesz: z rynku wtórnego od osoby prywatnej czy z pierwotnego od dewelopera. To dwa różne zestawy opłat, nie jeden z wariantami.

Rynek wtórny: podatek PCC

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych — 2% wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł.

Jest jednak zwolnienie, które w praktyce dotyczy dużej części kupujących: od 31 sierpnia 2023 roku zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym jest zwolniony z PCC. Warunek jest dosłowny — musi to być pierwsze mieszkanie, a nie pierwsze od jakiegoś czasu.

Podatek rozlicza się w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, ale przy transakcji u notariusza to on jest płatnikiem i pobiera go przy akcie. Nie trzeba nic robić samodzielnie.

Rynek pierwotny: PCC nie ma, VAT już jest w cenie

Kupując od dewelopera nie płacisz PCC w ogóle. Zamiast tego w cenie zawarty jest VAT — i on już siedzi w kwocie z cennika, więc nie doliczasz go do budżetu.

Stawka wynosi 8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m² (budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym). Powyżej tych metraży nadwyżka opodatkowana jest stawką 23%.

Praktyczny wniosek jest taki, że przy porównywaniu ofert z obu rynków cena od dewelopera jest ceną końcową w części podatkowej, a do ceny z rynku wtórnego trzeba doliczyć 2% — chyba że korzystasz ze zwolnienia.

Notariusz

Umowa przenosząca własność musi mieć formę aktu notarialnego — to nie jest wybór. Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) ma ustawowe maksimum zależne od wartości transakcji i podlega 23% VAT.

Dla orientacji: przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł maksymalna taksa wynosi 2 370 zł, do tego doliczany jest VAT. Do rachunku dochodzą jeszcze wypisy aktu — kilka egzemplarzy potrzebnych dla sądu, urzędu i banku.

Taksa to maksimum, nie stawka sztywna. U notariusza można pytać o niższą — przy prostej transakcji bywa to możliwe.

Sąd i księga wieczysta

Trzy pozycje, wszystkie o stałych kwotach:

Czynność	Opłata
Wpis prawa własności do księgi wieczystej	200 zł
Założenie księgi wieczystej (jeśli lokal jej nie ma)	60 zł
Wpis hipoteki (przy kredycie)	200 zł

Przy kredycie dochodzi jeszcze PCC od ustanowienia hipoteki — 19 zł. To jedyna pozycja na liście, której wysokość nie zależy od niczego.

Prowizja pośrednika

Na rynku wtórnym prowizja jest kosztem kupującego albo sprzedającego — zależnie od tego, jak umówiły się strony. Stawka jest negocjowalna i powinna być ustalona na piśmie przed rozpoczęciem współpracy, razem z tym, co się w niej mieści.

Na rynku pierwotnym w typowym układzie prowizję płaci deweloper, a nie kupujący. To nie jest reguła bez wyjątków — zależy od konkretnej inwestycji i warto potwierdzić to na starcie, zanim zacznie się oglądanie.

Ile to razem

Weźmy mieszkanie 600 000 zł z rynku wtórnego, kupowane na kredyt, bez zwolnienia z PCC:

• PCC 2% — 12 000 zł
• taksa notarialna z VAT — rząd 3–4 tys. zł
• wpis własności — 200 zł
• wpis hipoteki — 200 zł
• PCC od hipoteki — 19 zł

Razem około 15–17 tys. zł ponad cenę, i to bez prowizji pośrednika oraz bez kosztów kredytu (prowizja banku, wycena, ubezpieczenia).

Przy tej samej kwocie od dewelopera znikają PCC i prowizja, a zostają notariusz i wpisy — czyli rząd 3–4 tys. zł. Za to na rynku pierwotnym częściej dochodzi wykończenie, bo standard deweloperski to ściany i wylewki, nie mieszkanie do wprowadzenia.

Czego nie ma na tej liście, a warto policzyć

Wykończenie. Przy rynku pierwotnym to zwykle największa pozycja po cenie mieszkania i planuje się ją od razu, a nie „potem”.

Koszty kredytu. Prowizja banku, wycena nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki — bank podaje je w formularzu informacyjnym i warto go przeczytać przed podpisaniem.

Czynsz i zaliczki od dnia odbioru. Zaczynają biec od przekazania kluczy, nie od wprowadzenia się.

Jeżeli chcesz, żebyśmy policzyli to na Twojej konkretnej sytuacji — z rynkiem, kwotą i tym, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC — napisz. Liczenie budżetu jest bezpłatne i robimy je przed rozpoczęciem szukania, a nie po.