Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania — wszystkie opłaty poza ceną

Koszty transakcyjne różnią się przede wszystkim tym, skąd kupujesz: z rynku wtórnego od osoby prywatnej czy z pierwotnego od dewelopera. To dwa różne zestawy opłat, nie jeden z wariantami.

Rynek wtórny: podatek PCC

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych — 2% wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł.

Jest jednak zwolnienie, które w praktyce dotyczy dużej części kupujących: od 31 sierpnia 2023 roku zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym jest zwolniony z PCC. Warunek jest dosłowny — musi to być pierwsze mieszkanie, a nie pierwsze od jakiegoś czasu.

Podatek rozlicza się w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, ale przy transakcji u notariusza to on jest płatnikiem i pobiera go przy akcie. Nie trzeba nic robić samodzielnie.

Rynek pierwotny: PCC nie ma, VAT już jest w cenie

Kupując od dewelopera nie płacisz PCC w ogóle. Zamiast tego w cenie zawarty jest VAT — i on już siedzi w kwocie z cennika, więc nie doliczasz go do budżetu.

Stawka wynosi 8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m² (budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym). Powyżej tych metraży nadwyżka opodatkowana jest stawką 23%.

Praktyczny wniosek jest taki, że przy porównywaniu ofert z obu rynków cena od dewelopera jest ceną końcową w części podatkowej, a do ceny z rynku wtórnego trzeba doliczyć 2% — chyba że korzystasz ze zwolnienia.

Notariusz

Umowa przenosząca własność musi mieć formę aktu notarialnego — to nie jest wybór. Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) ma ustawowe maksimum zależne od wartości transakcji i podlega 23% VAT.

Dla orientacji: przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł maksymalna taksa wynosi 2 370 zł, do tego doliczany jest VAT. Do rachunku dochodzą jeszcze wypisy aktu — kilka egzemplarzy potrzebnych dla sądu, urzędu i banku.

Taksa to maksimum, nie stawka sztywna. U notariusza można pytać o niższą — przy prostej transakcji bywa to możliwe.

Sąd i księga wieczysta

Trzy pozycje, wszystkie o stałych kwotach:

Przy kredycie dochodzi jeszcze PCC od ustanowienia hipoteki — 19 zł. To jedyna pozycja na liście, której wysokość nie zależy od niczego.

Prowizja pośrednika

Na rynku wtórnym prowizja jest kosztem kupującego albo sprzedającego — zależnie od tego, jak umówiły się strony. Stawka jest negocjowalna i powinna być ustalona na piśmie przed rozpoczęciem współpracy, razem z tym, co się w niej mieści.

Na rynku pierwotnym w typowym układzie prowizję płaci deweloper, a nie kupujący. To nie jest reguła bez wyjątków — zależy od konkretnej inwestycji i warto potwierdzić to na starcie, zanim zacznie się oglądanie.

Ile to razem

Weźmy mieszkanie 600 000 zł z rynku wtórnego, kupowane na kredyt, bez zwolnienia z PCC:

• PCC 2% — 12 000 zł
• taksa notarialna z VAT — rząd 3–4 tys. zł
• wpis własności — 200 zł
• wpis hipoteki — 200 zł
• PCC od hipoteki — 19 zł

Razem około 15–17 tys. zł ponad cenę, i to bez prowizji pośrednika oraz bez kosztów kredytu (prowizja banku, wycena, ubezpieczenia).

Przy tej samej kwocie od dewelopera znikają PCC i prowizja, a zostają notariusz i wpisy — czyli rząd 3–4 tys. zł. Za to na rynku pierwotnym częściej dochodzi wykończenie, bo standard deweloperski to ściany i wylewki, nie mieszkanie do wprowadzenia.

Czego nie ma na tej liście, a warto policzyć

Wykończenie. Przy rynku pierwotnym to zwykle największa pozycja po cenie mieszkania i planuje się ją od razu, a nie „potem”.

Koszty kredytu. Prowizja banku, wycena nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki — bank podaje je w formularzu informacyjnym i warto go przeczytać przed podpisaniem.

Czynsz i zaliczki od dnia odbioru. Zaczynają biec od przekazania kluczy, nie od wprowadzenia się.

Jeżeli chcesz, żebyśmy policzyli to na Twojej konkretnej sytuacji — z rynkiem, kwotą i tym, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC — napisz. Liczenie budżetu jest bezpłatne i robimy je przed rozpoczęciem szukania, a nie po.