Скільки насправді коштує купівля квартири — усі витрати, крім ціни

Транзакційні витрати відрізняються передусім тим, звідки ви купуєте: з вторинного ринку від приватної особи чи з первинного від забудовника. Це два різні набори платежів, а не один із варіаціями.

Вторинний ринок: податок PCC

При купівлі квартири на вторинному ринку сплачують податок на цивільно-правові угоди (PCC) — 2% вартості нерухомості. Для квартири за 600 000 зл. це 12 000 зл.

Однак є звільнення, яке на практиці стосується значної частини покупців: з 31 серпня 2023 року купівля першої квартири або будинку на вторинному ринку звільнена від PCC. Умова буквальна — це має бути перша квартира, а не «перша за певний час».

Податок розраховується протягом 14 днів від укладення договору, але при угоді в нотаріуса платником є саме він і стягує податок під час засвідчення акта. Самостійно нічого робити не потрібно.

Первинний ринок: PCC немає, ПДВ уже в ціні

Купуючи від забудовника, ви не сплачуєте PCC взагалі. Натомість у ціну включено ПДВ — і він уже міститься в сумі з прайс-листа, тож до бюджету його не додаєте.

Ставка становить 8% для квартир до 150 м² і будинків до 300 м² (будівництво, охоплене соціальною житловою програмою). Для площі понад ці межі надлишок оподатковується за ставкою 23%.

Практичний висновок такий: при порівнянні пропозицій з обох ринків ціна від забудовника є кінцевою в податковій частині, а до ціни з вторинного ринку потрібно додати 2% — хіба що ви користуєтеся звільненням.

Нотаріус

Договір про перехід права власності має бути оформлений у формі нотаріального акта — це не вибір. Винагорода нотаріуса (нотаріальна такса) має законодавчо встановлений максимум, що залежить від вартості угоди, і підлягає ПДВ 23%.

Для орієнтиру: для квартири вартістю 400 000 зл. максимальна такса становить 2 370 зл., до неї додається ПДВ. До рахунку додаються ще витяги з акта — кілька примірників, потрібних для суду, установи й банку.

Такса — це максимум, а не жорстка ставка. У нотаріуса можна запитати про нижчу — при простій угоді це іноді можливо.

Суд і поземельна книга

Три позиції, усі з фіксованими сумами:

При кредиті додається ще PCC за встановлення іпотеки — 19 зл. Це єдина позиція в переліку, розмір якої ні від чого не залежить.

Комісія посередника

На вторинному ринку комісія — це витрата покупця або продавця, залежно від того, як домовилися сторони. Ставка обговорюється і має бути зафіксована письмово до початку співпраці разом із тим, що до неї входить.

На первинному ринку в типовій схемі комісію сплачує забудовник, а не покупець. Це не правило без винятків — усе залежить від конкретного проєкту, і варто підтвердити це на початку, перш ніж починати перегляди.

Скільки це разом

Візьмімо квартиру за 600 000 зл. з вторинного ринку, що купується в кредит, без звільнення від PCC:

• PCC 2% — 12 000 зл.
• нотаріальна такса з ПДВ — близько 3–4 тис. зл.
• запис про власність — 200 зл.
• запис про іпотеку — 200 зл.
• PCC за іпотеку — 19 зл.

Разом приблизно 15–17 тис. зл. понад ціну, і це без комісії посередника та без вартості кредиту (комісія банку, оцінка, страхування).

За тієї самої суми від забудовника зникають PCC і комісія, а залишаються нотаріус і записи — тобто близько 3–4 тис. зл. Натомість на первинному ринку частіше додається оздоблення, адже девелоперський стандарт — це стіни й стяжки, а не квартира, готова для заселення.

Чого немає в цьому переліку, але варто порахувати

Оздоблення. На первинному ринку це зазвичай найбільша позиція після ціни квартири, і планувати її слід одразу, а не «потім».

Вартість кредиту. Комісія банку, оцінка нерухомості, перехідне страхування до внесення запису про іпотеку — банк наводить їх в інформаційному формулярі, і його варто прочитати перед підписанням.

Платежі за утримання будинку й авансові внески від дня приймання. Вони починають нараховуватися від передачі ключів, а не від заселення.

Якщо ви хочете, щоб ми порахували це для вашої конкретної ситуації — з урахуванням ринку, суми та того, чи маєте ви право на звільнення від PCC, — напишіть нам. Розрахунок бюджету безоплатний, і ми робимо його до початку пошуку, а не після.