Umowa deweloperska: co sprawdzić, zanim podpiszesz

Rynek pierwotny w Polsce reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym — potocznie „nowa ustawa deweloperska”. Obowiązuje od 1 lipca 2022 roku i zastąpiła ustawę z 2011 roku.

Poniżej to, co z niej wynika dla kupującego — z odwołaniem do konkretnych przepisów, żeby dało się sprawdzić.

1. Prospekt informacyjny — masz go dostać przed podpisaniem

Deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny (art. 20 ust. 1) i doręczyć go przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej (art. 21 ust. 1) — bezpłatnie i na trwałym nośniku.

Prospekt nie jest ulotką. Jego wzór określa załącznik do ustawy (art. 20 ust. 3), a w części ogólnej muszą się znaleźć m.in.:

• dane dewelopera: KRS lub CEIDG, NIP, REGON, adres;
• doświadczenie: trzy przykłady zakończonych inwestycji oraz informacja o prowadzonych wobec dewelopera egzekucjach na kwotę powyżej 100 000 zł;
• informacje o nieruchomości: numer księgi wieczystej i obciążenia z działu IV.

I rzecz najważniejsza: prospekt jest integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2). To znaczy, że to, co w nim napisano, wiąże dewelopera tak samo jak sama umowa.

Nieotrzymanie prospektu, prospekt niepełny albo zawierający nieprawdziwe dane to samodzielne podstawy do odstąpienia od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 2–5).

2. Rachunek powierniczy — otwarty czy zamknięty

Deweloper musi zapewnić jeden z dwóch środków ochrony wpłat (art. 6 ust. 1):

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy — bank wypłaca deweloperowi środki transzami, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia (art. 5 pkt 9). Pieniądze idą do dewelopera w trakcie budowy.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy — wypłata następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa wynikającego z umowy (art. 5 pkt 10). Twoje pieniądze leżą w banku aż do końca.

Zamknięty chroni mocniej. Ale wybór należy do dewelopera, nie do kupującego — ustawa daje mu alternatywę, nie nakazuje wariantu bezpieczniejszego. To jedna z pierwszych rzeczy, które sprawdzamy w prospekcie: który to rachunek i w jakim banku.

3. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

DFG to zabezpieczenie na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek. Finansowany jest ze składek liczonych od wpłat nabywców.

Ustawa określa górny limit (art. 49 ust. 7 — odpowiednio 1% i 0,1%), a konkretne stawki ustala rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. Obowiązują od 1 lipca 2022 i są aktualne.

Formalnie składkę wylicza i wpłaca deweloper (art. 49 ust. 5), nie kupujący. Ekonomicznie jest oczywiście wliczona w cenę — ale w rozliczeniu nie jest osobną pozycją, którą się dopłaca.

4. Odstąpienie od umowy — lista jest zamknięta

To najczęstsze nieporozumienie: nie ma tu prawa do odstąpienia „w 14 dni bez podania przyczyny”, jakie znamy z zakupów na odległość. Ustawa wymienia konkretne podstawy (art. 43 ust. 1) i przypisuje im terminy:

• brak wymaganych elementów umowy, niezgodność z prospektem, brak prospektu, nieprawdziwe lub niepełne dane w prospekcie — 30 dni od zawarcia umowy (art. 43 ust. 2);
• nieprzeniesienie własności w terminie — najpierw wyznaczasz deweloperowi dodatkowe 120 dni, dopiero po ich bezskutecznym upływie możesz odstąpić, zachowując prawo do kar umownych (art. 43 ust. 3);
• brak zgody wierzyciela hipotecznego — 60 dni od zawarcia umowy (art. 43 ust. 5);
• nieusunięta wada istotna oraz potwierdzenie wady istotnej przez rzeczoznawcę — bez dodatkowego terminu, prawo powstaje z chwilą zdarzenia.

Deweloper ma prawa symetryczne (art. 43 ust. 7–8): może odstąpić przy braku zapłaty — po pisemnym wezwaniu i 30 dniach — albo przy niestawieniu się na odbiór lub podpisanie aktu, po dwukrotnym wezwaniu w odstępie co najmniej 60 dni.

5. Co sprawdzić o samym deweloperze — bezpłatnie i samodzielnie

Cztery publiczne rejestry, wszystkie dostępne bez opłat:

Numer księgi wieczystej gruntu musi być podany w prospekcie — to znaczy, że nie musisz go szukać, tylko wpisać do przeglądarki i przeczytać dział IV.

Częsta niespodzianka: hipoteka na gruncie jest przy budowie z kredytu normą, nie alarmem. Istotne jest co innego — czy umowa zapewnia bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu.

6. Stara ustawa — czy jeszcze gdzieś działa

Ustawa z 2011 roku formalnie utraciła moc (art. 80 nowej ustawy). Okres przejściowy trwał dwa lata i zamknął się 1 lipca 2024 roku — nowych umów na starych zasadach zawrzeć się już nie da.

Wyjątek dotyczy umów zawartych jeszcze w tym oknie, w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022: jeśli własność nie została do tej pory przeniesiona, do tych konkretnych umów stare przepisy stosuje się nadal, aż do zakończenia transakcji (art. 76 ust. 2). W praktyce to pojedyncze przypadki, ale warto wiedzieć, że istnieją.

Co robimy przy takiej umowie

Czytamy prospekt razem z umową i porównujemy je linijka po linijce — bo to prospekt wiąże, a rozjazdy między nimi zdarzają się częściej, niż mogłoby się wydawać. Sprawdzamy dewelopera w KRS i księgę wieczystą gruntu. Zwracamy uwagę na trzy rzeczy, które w umowach bywają zapisane jednostronnie: kary za opóźnienie, zakres zmian, jakie deweloper może wprowadzić w projekcie, i procedurę odbioru.

Jeżeli masz przed sobą umowę deweloperską i chcesz, żeby ktoś ją przeczytał, zanim ją podpiszesz — napisz. Sprawdzenie robimy przed rezerwacją, nie po wpłacie.