Kawalerka jest najdroższa — jeśli liczyć za metr

Kupujący patrzy na cenę całkowitą, bo tyle trzeba wyłożyć. Ale kiedy porównać, ile w każdym z tych mieszkań kosztuje jeden metr kwadratowy, obraz się odwraca: najdrożej płaci ten, kto kupuje najmniej.

Ile kosztuje metr w zależności od liczby pokoi

Mediany cen ofertowych, wrzesień 2026:

Miasto	Kawalerka	2 pokoje	3 pokoje	4 pokoje	Różnica 1 vs 4
Gdańsk	22 195 zł	15 705 zł	12 828 zł	13 330 zł	+67%
Warszawa	21 852 zł	17 250 zł	16 300 zł	14 784 zł	+48%
Łódź	13 697 zł	12 100 zł	10 132 zł	10 200 zł	+34%
Wrocław	17 464 zł	14 800 zł	13 713 zł	13 850 zł	+26%
Lublin	15 910 zł	14 075 zł	13 425 zł	13 175 zł	+21%
Poznań	14 389 zł	13 400 zł	12 804 zł	11 962 zł	+20%
Kraków	19 259 zł	17 027 zł	15 000 zł	16 750 zł	+15%
Katowice	13 800 zł	13 158 zł	12 200 zł	12 638 zł	+9%

Prawidłowość jest ta sama w każdym mieście, różni się tylko skala. W Katowicach dopłata za mały metraż wynosi kilka procent i można ją zignorować. W Gdańsku i Warszawie to już połowa ceny metra — i to jest decyzja finansowa, a nie detal.

Dlaczego tak jest

Składają się na to trzy rzeczy, i żadna nie jest przypadkowa.

Po pierwsze, koszt stały mieszkania nie zależy od metrażu. Kuchnia, łazienka, instalacje, drzwi, okna, przyłącza — to trzeba wykonać zarówno w mieszkaniu 28-metrowym, jak i w 85-metrowym. W małym rozkłada się to na mniej metrów.

Po drugie, popyt na małe mieszkania jest najwyższy. To wejście na rynek dla pierwszego mieszkania i podstawowy produkt inwestycyjny pod wynajem. Deweloper wycenia to, na co jest kolejka.

Po trzecie — i to najsłabiej widać — część „kawalerek” to w ogóle nie mieszkania w potocznym sensie. W naszej próbie mediana metrażu kawalerki w Warszawie to 28,6 m², w Gdańsku 32,2 m². Wśród nich są lokale w inwestycjach o charakterze aparthotelowym, sprzedawane pod najem krótkoterminowy, gdzie cena metra bywa najwyższa w całej inwestycji.

Co z tego wynika dla kupującego

Jeśli kupujesz dla siebie i wahasz się między kawalerką a dwoma pokojami — policz różnicę w całkowitej cenie, nie w cenie metra. W Krakowie mediana kawalerki to 735 052 zł, a mieszkania dwupokojowego 723 410 zł. Dwa pokoje wychodzą taniej niż jeden, przy medianie metrażu odpowiednio 34,8 m² i 42,6 m². To nie pomyłka i nie wyjątek — tak wygląda ta konkretna próba.

Jeśli kupujesz pod wynajem — wysoka cena metra w kawalerce nie jest sama w sobie argumentem przeciw. Czynsz też przelicza się na metr korzystniej w małych lokalach, a najemcę na kawalerkę znajduje się szybciej. Ale rachunek trzeba zrobić do końca: wyższa cena wejścia oznacza dłuższy zwrot, a przy odsprzedaży konkurujesz z każdą inną kawalerką w okolicy, bo to najbardziej wystandaryzowany produkt na rynku.

Jeśli szukasz najniższej ceny metra — patrz na mieszkania trzy- i czteropokojowe. W Łodzi metr w trzech pokojach kosztuje 10 132 zł wobec 13 697 zł w kawalerce. To różnica rzędu jednej trzeciej przy tym samym deweloperze i tej samej inwestycji.

Zastrzeżenie do liczb

Powyższe to mediany cen ofertowych z ofert deweloperów dostępnych w naszej bazie — 16 904 mieszkania w 342 inwestycjach. Cena transakcyjna bywa niższa od ofertowej, a próba w mniejszych miastach jest mniejsza i bardziej wrażliwa na pojedynczą inwestycję. Gdańsk wypada wysoko również dlatego, że nasza tamtejsza próba obejmuje inwestycje nadmorskie — traktuj ten wiersz ostrożniej niż warszawski, oparty na 1 468 mieszkaniach.