Połowa oferty deweloperów to mieszkania, których jeszcze nie ma

Kupując na rynku pierwotnym, kupujesz dwie różne rzeczy pod tą samą nazwą. Albo mieszkanie, które stoi i można je obejrzeć, albo prawo do mieszkania, które powstanie — z pieniędzmi wpłacanymi po drodze i kluczami na końcu.

W ofertach wygląda to identycznie. Różnica siedzi w jednej rubryce: termin oddania.

Ile oferty jest już gotowe

Z 392 inwestycji, przy których deweloper podał termin, 300 ma go do końca 2026 roku. To 77% inwestycji — ale tylko 56% mieszkań (9 783 z 17 558).

Rozjazd między tymi liczbami nie jest przypadkowy: inwestycje oddawane później są po prostu większe. Na 2027 rok przypada 69 inwestycji, ale aż 5 054 mieszkania — średnio 73 lokale na projekt, wobec 33 w rocznikach wcześniejszych.

Praktyczny wniosek: 44% oferty to mieszkania z odbiorem w 2027 roku lub później. Przy zakupie na kredyt to znaczy okres, w którym płacisz ratę odsetkową od wypłacanych transz i jednocześnie mieszkasz gdzie indziej — czynsz i rata jednocześnie.

Miasta różnią się skrajnie

Tu zaczyna się rzecz najciekawsza. Udział mieszkań gotowych do końca 2026 roku, w miastach z co najmniej 200 lokalami w ofercie:

W Warszawie dwie trzecie oferty można obejrzeć fizycznie. W Krakowie — nieco ponad jedną trzecią. W Toruniu praktycznie cała oferta to inwestycje w budowie: 87% mieszkań ma termin oddania w 2027 roku lub później.

To nie jest ocena rynku, tylko jego stan w tym miesiącu. Ale ma bezpośredni skutek dla kupującego: w Toruniu i Krakowie „chcę wprowadzić się w tym roku” mocno zawęża wybór, a w Warszawie i Poznaniu prawie go nie zmienia.

Co z tego wynika przy negocjacjach

Mieszkanie gotowe i mieszkanie w budowie mają różną pozycję negocjacyjną, i to w obie strony.

Gotowe — deweloper płaci za nie koszty utrzymania, a niesprzedany lokal w oddanym budynku jest dla niego kosztem, nie planem. Tu bywa przestrzeń na rabat albo na wykończenie w cenie.

W budowie — cena bywa niższa na starcie, ale ryzyko przenosi się na kupującego: opóźnienie, zmiana standardu, jakość odbioru. Ustawa deweloperska daje tu konkretne narzędzia — rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, prawo odstąpienia — ale trzeba wiedzieć, że się je ma.

Jak czytać termin w ogłoszeniu

Trzy rzeczy, które sprawdzamy zanim klient wpłaci cokolwiek:

1. Czy termin w umowie deweloperskiej zgadza się z terminem w ogłoszeniu. To bywa różnica kilku miesięcy, a wiąże Cię umowa.
2. Co się dzieje przy opóźnieniu. Kary umowne bywają zapisane wyłącznie na korzyść jednej strony.
3. Czy deweloper dowiózł poprzednie inwestycje w terminie. To sprawdzalne — po nazwach zrealizowanych projektów i datach ich oddania.

Jeżeli szukasz mieszkania z konkretnym terminem wprowadzenia się, napisz — przefiltrujemy ofertę pod tę datę, zamiast pokazywać wszystko naraz.