W Gdańsku 44% nowych mieszkań to kawalerki. W Bydgoszczy — 10%

Kupujący zwykle mówi, czego szuka: „dwa pokoje do 700 tysięcy”. Potem okazuje się, że w jednym mieście takich mieszkań jest połowa oferty, a w innym co trzecie — i to nie kwestia budżetu, tylko tego, co postawili deweloperzy.

Policzyliśmy strukturę oferty w miastach, gdzie mamy co najmniej 200 mieszkań z podaną liczbą pokoi.

Struktura oferty, wrzesień 2026

W całej próbie rozkład wygląda tak: kawalerki 21%, dwupokojowe 38%, trzypokojowe 28%, cztery pokoje i więcej 14%.

Gdańsk i Bydgoszcz to dwa różne rynki

Różnica jest czterokrotna i widać ją w medianie metrażu: 39 m² w Gdańsku wobec 58,2 m² w Bydgoszczy. To nie jest ta sama oferta w innej cenie — to inny produkt.

Za Gdańskiem stoi najem krótkoterminowy i inwestor kupujący pod wynajem: mała jednostka, wysoka cena metra, prosty najem. Bydgoszcz buduje pod rodzinę mieszkającą u siebie — stąd 24% mieszkań czteropokojowych i większych, najwięcej ze wszystkich miast w zestawieniu.

Warszawa i Wrocław siedzą pośrodku, z wyraźnym środkiem ciężkości na dwóch i trzech pokojach.

To tłumaczy różnicę w cenie metra

W poprzedniej analizie wyszło nam, że metr w kawalerce kosztuje więcej niż metr w mieszkaniu czteropokojowym — i że największa różnica jest właśnie w Gdańsku: +67%.

Zestawienie tych dwóch rzeczy daje spójny obraz. Gdańsk ma najwięcej kawalerek i największą dopłatę za metr w kawalerce jednocześnie. To nie sprzeczność: mieszkania kupowane pod wynajem wycenia się od strony przyszłego czynszu, a nie od kosztu budowy. Dopóki inwestor płaci, deweloper buduje.

Dla kupującego dla siebie skutek jest odwrotny do intuicji: w Gdańsku najmniej opłaca się kupować najmniejsze mieszkanie, bo płaci się tam za metr najwyższą stawkę na rynku.

Praktyczne wnioski

Szukasz kawalerki — Gdańsk, Bielsko-Biała i Łódź mają realny wybór. W Bydgoszczy i Lublinie kawalerka to 10–12% oferty, więc wybiera się spośród kilkudziesięciu lokali, nie kilkuset.

Szukasz mieszkania czteropokojowego — Bydgoszcz (24%), Poznań (18%) i Warszawa (16%). W Łodzi to 7% oferty, a w Bielsku-Białej 11%.

Porównujesz miasta — nie porównuj median cen mieszkań, bo porównasz różne metraże. Mediana 39 m² w Gdańsku i 58 m² w Bydgoszczy to dwie różne rzeczy pod jedną nazwą „mieszkanie”. Porównywalna jest cena metra, i to w obrębie tej samej liczby pokoi.

Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda oferta pod Twoje konkretne kryteria — liczba pokoi, metraż, budżet, miasto — napisz. Przefiltrujemy bazę i pokażemy, ile realnie jest do wyboru, zanim zaczniesz oglądać.