Aktualności / Rynek
Ile kosztuje metr nowego mieszkania — 12 rynków, wrzesień 2026
Zestawienie median cen metra w miastach, w których nasza próba obejmuje co najmniej pięć niezależnych inwestycji. To celowe ograniczenie: jedno osiedle nie tworzy rynku, a bez tego progu ranking wygrywa Szczyrk.
Mediana ceny metra w mieszkaniach oferowanych przez deweloperów, wrzesień 2026. W nawiasie — na ilu mieszkaniach i ilu inwestycjach liczona jest każda wartość.
| Miasto | Mediana zł/m² | Zakres p10–p90 | Próba |
|---|---|---|---|
| Gdańsk | 20 162 | 12 438 – 26 050 | 524 mieszkania / 15 inwestycji |
| Warszawa | 17 250 | 12 800 – 23 840 | 1 468 / 53 |
| Kraków | 16 500 | 12 500 – 23 812 | 1 678 / 32 |
| Wrocław | 14 711 | 12 090 – 21 000 | 1 906 / 61 |
| Szczecin | 13 750 | — | 79 / 5 |
| Toruń | 13 225 | 10 882 – 14 950 | 487 / 8 |
| Poznań | 13 177 | 11 252 – 15 600 | 1 419 / 27 |
| Katowice | 13 088 | 10 813 – 15 575 | 1 042 / 17 |
| Łódź | 12 100 | 9 590 – 14 293 | 2 042 / 32 |
| Bydgoszcz | 11 580 | 9 500 – 13 580 | 372 / 20 |
| Lublin | 11 000 | 9 949 – 16 000 | 3 374 / 29 |
| Okolice Poznania | 7 809 | 5 633 – 9 279 | 457 / 7 |
Co w tej tabeli jest ważniejsze od kolejności
Zakres p10–p90 mówi więcej niż mediana. We Wrocławiu rozstęp wynosi 12 090 – 21 000 zł: dziesięć procent ofert jest tańszych niż pierwsza liczba, dziesięć procent droższych niż druga. To znaczy, że „cena we Wrocławiu” nie istnieje jako jedna wartość — istnieje przedział, w którym mieści się osiem na dziesięć ofert, i wybór dzielnicy przesuwa po nim o kilka tysięcy złotych na metrze.
W Lublinie widać to jeszcze wyraźniej: mediana 11 000 zł przy p90 na poziomie 16 000 zł. Połowa oferty jest tania, a górna część rynku kosztuje jak w Poznaniu.
Okolice dużego miasta to osobny rynek, nie tańsza wersja tego samego. Mediana w gminach pod Poznaniem to 7 809 zł za metr — o 41% mniej niż w samym Poznaniu. Za tę różnicę płaci się czasem dojazdu, i to jedyna pozycja w zestawieniu, gdzie decyzja jest nie o pieniądzach, a o stylu życia.
Dlaczego z rankingu wypadły kurorty
Bez progu pięciu inwestycji pierwsze miejsce zajmuje Szczyrk z 21 525 zł za metr, dalej Świeradów-Zdrój z 17 220 zł i Ustroń z 14 494 zł. Każde z tych miast reprezentuje w naszej próbie jedna inwestycja — najczęściej apartamentowa, sprzedawana pod najem krótkoterminowy.
To nie są ceny mieszkań w tych miejscowościach. To cennik jednego dewelopera w jednym projekcie condo. Umieszczenie takiej pozycji w rankingu miast byłoby technicznie poprawne i merytorycznie fałszywe, dlatego próg istnieje. Ta sama zasada wyklucza Gdynię (3 inwestycje), Pruszków (2) i Legnicę (3) — nie dlatego, że dane są złe, tylko dlatego, że nie opisują rynku, a pojedyncze osiedla.
Gdańsk zostawiliśmy przy 15 inwestycjach, ale wysoką medianę trzeba czytać z tym samym zastrzeżeniem: nasza tamtejsza próba jest przechylona w stronę lokalizacji nadmorskich. Warszawski wiersz, oparty na 1 468 mieszkaniach z 53 inwestycji, jest po prostu solidniejszy.
Czego te liczby nie mówią
To są ceny ofertowe, czyli te z cennika dewelopera. Cena w akcie notarialnym bywa niższa — na rynku pierwotnym mniej niż na wtórnym, bo deweloperzy rzadziej schodzą z ceny, ale rabat na konkretne mieszkanie, piętro albo termin płatności jest normalną częścią rozmowy.
Nie ma tu też dynamiki: to pierwszy taki przekrój, który publikujemy. Porównanie „ile podrożało” pojawi się przy kolejnym, kiedy będziemy mieli dwa punkty w czasie i będzie co z czym zestawiać. Podawanie zmiany procentowej z jednego pomiaru byłoby zgadywaniem.
