Ile kosztuje metr nowego mieszkania — 12 rynków, wrzesień 2026

Mediana ceny metra w mieszkaniach oferowanych przez deweloperów, wrzesień 2026. W nawiasie — na ilu mieszkaniach i ilu inwestycjach liczona jest każda wartość.

Co w tej tabeli jest ważniejsze od kolejności

Zakres p10–p90 mówi więcej niż mediana. We Wrocławiu rozstęp wynosi 12 090 – 21 000 zł: dziesięć procent ofert jest tańszych niż pierwsza liczba, dziesięć procent droższych niż druga. To znaczy, że „cena we Wrocławiu” nie istnieje jako jedna wartość — istnieje przedział, w którym mieści się osiem na dziesięć ofert, i wybór dzielnicy przesuwa po nim o kilka tysięcy złotych na metrze.

W Lublinie widać to jeszcze wyraźniej: mediana 11 000 zł przy p90 na poziomie 16 000 zł. Połowa oferty jest tania, a górna część rynku kosztuje jak w Poznaniu.

Okolice dużego miasta to osobny rynek, nie tańsza wersja tego samego. Mediana w gminach pod Poznaniem to 7 809 zł za metr — o 41% mniej niż w samym Poznaniu. Za tę różnicę płaci się czasem dojazdu, i to jedyna pozycja w zestawieniu, gdzie decyzja jest nie o pieniądzach, a o stylu życia.

Dlaczego z rankingu wypadły kurorty

Bez progu pięciu inwestycji pierwsze miejsce zajmuje Szczyrk z 21 525 zł za metr, dalej Świeradów-Zdrój z 17 220 zł i Ustroń z 14 494 zł. Każde z tych miast reprezentuje w naszej próbie jedna inwestycja — najczęściej apartamentowa, sprzedawana pod najem krótkoterminowy.

To nie są ceny mieszkań w tych miejscowościach. To cennik jednego dewelopera w jednym projekcie condo. Umieszczenie takiej pozycji w rankingu miast byłoby technicznie poprawne i merytorycznie fałszywe, dlatego próg istnieje. Ta sama zasada wyklucza Gdynię (3 inwestycje), Pruszków (2) i Legnicę (3) — nie dlatego, że dane są złe, tylko dlatego, że nie opisują rynku, a pojedyncze osiedla.

Gdańsk zostawiliśmy przy 15 inwestycjach, ale wysoką medianę trzeba czytać z tym samym zastrzeżeniem: nasza tamtejsza próba jest przechylona w stronę lokalizacji nadmorskich. Warszawski wiersz, oparty na 1 468 mieszkaniach z 53 inwestycji, jest po prostu solidniejszy.

Czego te liczby nie mówią

To są ceny ofertowe, czyli te z cennika dewelopera. Cena w akcie notarialnym bywa niższa — na rynku pierwotnym mniej niż na wtórnym, bo deweloperzy rzadziej schodzą z ceny, ale rabat na konkretne mieszkanie, piętro albo termin płatności jest normalną częścią rozmowy.

Nie ma tu też dynamiki: to pierwszy taki przekrój, który publikujemy. Porównanie „ile podrożało” pojawi się przy kolejnym, kiedy będziemy mieli dwa punkty w czasie i będzie co z czym zestawiać. Podawanie zmiany procentowej z jednego pomiaru byłoby zgadywaniem.