Warszawa: 1 468 mieszkań od deweloperów — ile realnie kosztują

Mediana ceny metra w warszawskiej ofercie deweloperskiej wynosi 17 250 zł. Sama w sobie ta liczba jest mało użyteczna — dopiero rozstęp pokazuje, z czym naprawdę ma do czynienia kupujący.

Rozkład cen metra

	zł/m²
10% ofert tańszych niż	12 800
25% ofert tańszych niż	14 515
Mediana	17 250
25% ofert droższych niż	20 349
10% ofert droższych niż	23 840

Połowa warszawskiej oferty mieści się między 14 515 a 20 349 zł za metr. To rozstęp rzędu 40% — i to jest realna przestrzeń decyzji. Przy mieszkaniu 50-metrowym różnica między dolnym a górnym końcem tego przedziału to około 290 tysięcy złotych na tym samym metrażu.

Ile kosztuje mieszkanie, a nie metr

Mediany cen całkowitych:

Układ	Liczba ofert	Mediana ceny	Mediana zł/m²
Kawalerka	241	548 000 zł	21 852
2 pokoje	477	747 630 zł	17 250
3 pokoje	421	953 530 zł	16 300
4 pokoje	132	1 197 765 zł	14 784
5 pokoi	86	2 740 000 zł	16 757

Trzon oferty to dwa i trzy pokoje — razem 898 z 1 468 mieszkań, czyli 61%. Mediana metrażu w całej próbie wynosi 51,1 m², przy czym dziesięć procent ofert jest mniejszych niż 29,7 m², a dziesięć procent większych niż 86,2 m².

Zwraca uwagę kawalerka: najwyższa cena metra w całym zestawieniu, o 48% wyższa niż w mieszkaniach czteropokojowych. Pisaliśmy o tym osobno — to prawidłowość ogólnopolska, ale w Warszawie jedna z najsilniejszych.

Kiedy te mieszkania będą gotowe

Rozkład terminów oddania w 53 inwestycjach:

• 2025 — 11 inwestycji (odbiory trwają lub już się zakończyły)
• 2026 — 21 inwestycji
• 2027 — 11 inwestycji
• 2028 — 1 inwestycja
• wcześniejsze roczniki — 6 inwestycji z pozostałą ofertą

Największa część rynku to projekty z terminem w bieżącym roku. Dla kupującego z kredytem to istotne: przy inwestycji oddawanej za dwa lata bank wypłaca transze w czasie, a decyzja kredytowa ma swoją datę ważności.

Zarezerwowanych jest 2,1% oferty. To niski poziom i oznacza, że wybór jest realny, a nie iluzoryczny — sytuacja odwrotna do tej z lat 2021–2022.

Jak z tego korzystać

Jeżeli szukasz w Warszawie, dolne 25% rozkładu — poniżej 14 515 zł za metr — to nie są mieszkania gorsze, tylko położone dalej od centrum albo w inwestycjach o mniej efektownym standardzie części wspólnych. Górne 10% powyżej 23 840 zł to zwykle adresy w Śródmieściu i na Mokotowie oraz projekty butikowe.

Rozstęp jest na tyle szeroki, że dobór inwestycji zmienia budżet mocniej niż negocjacja ceny. Dlatego zaczynamy od rozkładu, a nie od jednej „ceny rynkowej”.

W naszym katalogu jest obecnie 97 warszawskich obiektów — zobacz oferty albo napisz, w jakim przedziale szukasz, a podeślemy dopasowane.