Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce: kiedy zezwolenie jest potrzebne, a kiedy nie

Podstawą jest ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasada ogólna z art. 1 brzmi surowo: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Ale zaraz po niej idzie art. 8 z listą wyjątków — i to w nim siedzi odpowiedź, której szuka większość pytających.

Mieszkanie: zezwolenie nie jest potrzebne nikomu

Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1). Bez wyjątków co do obywatelstwa: dotyczy to obywatela Ukrainy, Wietnamu, Indii i każdego innego państwa tak samo jak obywatela Niemiec.

To samo dotyczy samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym — miejsca postojowego czy garażu związanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych (art. 8 ust. 1 pkt 1a).

Innymi słowy: typowy zakup mieszkania w bloku albo apartamentowcu — czyli to, o co pyta niemal każdy klient — przebiega dokładnie tak samo jak dla obywatela Polski. U notariusza, bez dodatkowej zgody, bez czekania na decyzję administracyjną.

Dom z działką i grunt: tu jest różnica

Dom jednorodzinny wraz z działką nie jest „samodzielnym lokalem” — to nieruchomość gruntowa zabudowana. Ten sam status ma pusta działka budowlana.

Dla obywateli spoza EOG i Szwajcarii oznacza to, że zezwolenie MSWiA jest wymagane. Decyzja jest administracyjna, wydawana za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a przy gruntach rolnych dodatkowo ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Osobno działa strefa nadgraniczna (art. 8 ust. 3) — tam zwolnienia z art. 8 ust. 2 nie stosuje się automatycznie. Oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która ogranicza obrót gruntami rolnymi powyżej 1 ha — ale ta dotyczy również obywateli polskich, więc nie jest ograniczeniem „dla cudzoziemców”.

Obywatele EOG i Szwajcarii

Zwolnieni całkowicie, niezależnie od rodzaju i położenia nieruchomości (art. 8 ust. 2).

Po wejściu Polski do Unii obowiązywały okresy przejściowe: 5 lat na tzw. drugi dom i 12 lat na grunty rolne i leśne. Oba wygasły — odpowiednio 1 maja 2009 i 1 maja 2016 roku. Dziś nie ma po nich śladu poza starymi artykułami w internecie.

Inne obywatelstwa

Dla obywateli państw spoza EOG obowiązuje reguła ogólna: mieszkanie bez zezwolenia, nieruchomość gruntowa z zezwoleniem.

Ustawa przewiduje też dodatkowe zwolnienia, z których część ułatwia zakup domu lub gruntu bez procedury:

• małżonek obywatela polskiego zamieszkujący w Polsce co najmniej 2 lata (art. 8 ust. 1 pkt 3);
• zezwolenie na pobyt stały posiadane od co najmniej 5 lat albo status rezydenta długoterminowego UE;
• dziedziczenie ustawowe (art. 8 ust. 1 pkt 4).

Odrębna sprawa dotyczy obywateli Rosji: od 2022 roku obowiązuje ograniczenie wynikające z prawa Unii Europejskiej — rozporządzenie Rady (UE) 2022/1904 z 6 października 2022 r., zmieniające rozporządzenie 833/2014. Wyłączeni spod ograniczenia są m.in. posiadacze obywatelstwa państwa członkowskiego UE, EOG lub Szwajcarii albo prawa pobytu w tych państwach. To materia sankcyjna, zmieniająca się w czasie — przy konkretnej transakcji sprawdzamy stan przepisów na dzień jej zawarcia, a nie na podstawie artykułu sprzed miesięcy.

Co jest potrzebne praktycznie

Przepisy to jedno, notariusz i bank to drugie. W praktyce przy zakupie mieszkania potrzebne są:

PESEL. Formalnie ustawa o nabywaniu nieruchomości go nie wymaga, ale notariusz i rozliczenia podatkowe — tak. Od czerwca 2024 notariusze mają obowiązek weryfikować PESEL w rejestrze zastrzeżeń przed czynnościami dotyczącymi nieruchomości. Cudzoziemiec otrzymuje PESEL przy meldunku powyżej 30 dni albo na wniosek.

Konto w polskim banku. Przepisy go nie nakazują, ale bez niego rozliczenie ceny i opłat jest w praktyce kłopotliwe.

NIP — zwykle nie jest potrzebny osobie fizycznej nieprowadzącej działalności; do celów podatkowych wystarcza PESEL.

Karta pobytu — nie jest warunkiem zakupu mieszkania. Bywa natomiast warunkiem uzyskania kredytu, i to jest zupełnie inna sprawa.

Tłumacz przysięgły przy akcie notarialnym, jeżeli nie posługujesz się polskim w stopniu pozwalającym zrozumieć treść aktu. Notariusz ma obowiązek upewnić się, że strona rozumie, co podpisuje.

Kredyt bez obywatelstwa

Tu nie ma przepisu — jest polityka banków, i różni się między nimi.

Obywatele UE i EOG traktowani są zwykle na warunkach zbliżonych do obywateli polskich. Przy obywatelach spoza UE typowe wymagania to karta czasowego pobytu ważna jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy, stabilny dochód w złotych, historia w BIK i wyższy wkład własny niż standardowy.

Bez jakiegokolwiek tytułu pobytowego kredyt jest w większości banków praktycznie nieosiągalny. To nie znaczy, że zakup jest niemożliwy — znaczy, że wtedy mówimy o zakupie za gotówkę.

Ponieważ to polityka wewnętrzna, a nie przepis, sprawdza się ją przed wyborem mieszkania, a nie po podpisaniu umowy przedwstępnej. Liczenie zdolności robimy dla klienta bezpłatnie i mówimy wprost, czy kredyt jest realny.

Jak wygląda to u nas

Obsługujemy klientów w trzech językach i większość naszych transakcji to właśnie zakupy przez obcokrajowców — z PESEL-em, tłumaczem i bankiem, który akceptuje dochód z zagranicy albo kartę pobytu.

Jeżeli chcesz wiedzieć, czy w Twojej sytuacji potrzebne jest zezwolenie i czy kredyt jest realny — napisz, w jakim jesteś statusie i czego szukasz. Odpowiemy konkretnie, zanim zaczniesz oglądać mieszkania.